黃舒衛/俄烏衝突加劇通膨危機 避險投資房產勿踩雷

,▲在升息步調放緩、成本上升僵局未解、資金避險需求的三方驅動力牽動下,台灣虎年房價抬升的壓力不減。(圖/ET資料照),文/《瑞普萊坊》研究部總監黃舒衛,不顧和平協議、國際調停、經貿制裁,俄羅斯終究動手了,因此原本幾乎寫定的美國聯準會(Fed)的鷹派升息劇本也將隨著金融市場動盪加劇而全盤重來,過去預期將在3月升息的推估將轉趨守舊。,《地產詹哥老實說》S2EP57/中永和最熱門商圈曝光! 在地專家揭:住1年就再也離不開,進一步來看,俄烏衝突已然搖撼全球經濟成長,勢必壓縮全球貨幣機關決策空間,低利環境還會持續一段時間。另一方面,石油價格漲破每桶100美元,戰爭刺激能源費用增添,原本就緊張的原物料商品市場將再拉一波通膨警報。,,▲俄烏衝突已然搖撼全球經濟成長,低利環境還會持續一段時間。(圖/達志影像/美聯社),地產長期以來一直是對沖通膨的首選工具,在升息步調放緩、成本上升僵局未解、資金避險需求的三方驅動力牽動下,台灣虎年房價抬升的壓力不減。,資金滿溢、供需失衡的多頭市場方興未艾,刺激不少特殊房產物件上架測價,不只是預售屋在全台各地用創新高、飢渴行銷、高單低總的戰略拉高買方預期心理。,此外,連成屋市場近期也頻頻出現小套房、二工產品、停車位、陽光屋、權利屋守候價而沽,先撇開事故屋等瑕疵,雖說富貴險中求,但這些標榜低進場門檻、高租金收益、使用效益強、增值空間大的產品多有先天上的限制,許多貓膩不得不注重。,首先遇到第一道關卡就是貸款的問題。,因為這類衡宇有的是主建物坪數過小,抑或停車位、停車塔、使用權等銀行無法承作貸款的特殊產品,否則就是公設比過高、增建面積過大,或是地下層混充到一樓價格面積的陽光屋等各種樣態,在銀行估價、放款只看正當用途、權狀面積的條件下,一定面臨估不到成交價的尷尬狀況。高自備款比例將成為投資進場或轉手的一大門檻,也間接衍生未來去化的難度。,其次,遊走在灰色地帶的獲利不牢靠。,舉例來說,二工產品、夾含大量約定專用、權利屋不只買來以後有被檢舉拆除之虞,更可能因為佔用公有土地或共有部門而吃上訟事,不只權利價值流失的風險高而且善後的成本還會反噬投資功效。,第三,隱藏的空租損失、治理維護成本不能忽略。,小套房、停車位、停車塔雖然總價不高,但社區環境、設備維護、現場治理、租客使用的問題不少,而且租約變動頻繁隱含著空租、招租的成本的支出,若是物件量多,又沒有增值空間,自住、自用、全額現金生意也許能輕騎過關,但實際投資效益有限。,在通膨壓力襲來、資金寬鬆不變、投資尋求避風港,以及政策壓抑供給量成長房市供需結構下,尤其又有高科技投資的帶動,房價易漲難跌,惟市場大多頭也免不了高風險物件尋求套利出場的機會,投資特殊產品,建議消費者仍應審慎評估,不要因小失大。,《地產詹哥老實說》S2EP57/中永和最熱門商圈曝光! 在地專家揭:住1年就再也離不開,►黃舒衛小檔案

學歷:政治大學地政系碩士

經歷:國泰世華銀行、聯邦銀行不動產治理部、信託部

東亞建築經理公司市場剖析師

永慶房產集團研展中央經理

現職:瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監,分享給同夥:,