「今日成交價是明日底價」 數字會說話!房價上漲元兇現形

,▲台灣高房價的元兇到底是誰?專家認為「地價」狂漲才是真正的兇手。(圖/記者陳建宇攝),記者陳建宇/綜合報導,最近2年全台房價都上漲,許多民眾都將矛頭指向建商,認為就是因為建商炒作才導致房價上漲,不過實際上真的是云云嗎?專家指出若仔細探討房價的組成,就會發現地價大漲才是導致房價上漲的主要兇手,不論公有標售或私人買賣都將地價愈堆愈高,進而造成房價降不下來。,►《地產詹哥老實說》S2EP55/甚麼建商不能碰! 地產記者揭零負評建商靠一關鍵大勝,這幾年想買房的民眾都有深刻的體認,就是買房的難度愈來愈高,想買的屋子晚1年房價可以漲好幾萬,讓許多人扼腕為何沒有早一點買,而這樣的民怨愈來愈多,人人紛紛指責建商帶頭炒房,讓房價高到一樣平常市井小民都買不起,甚至直稱建商是「市儈」。,,▲根據統計資料,六都近5年房價周全走揚。(圖/信義衡宇企研室提供),但這樣的指控真的是事實嗎?一位全國性代銷業者就示意,民眾只要剖析蓋屋子的成本組成,其實就看得出眉目,誰是推高房價的元兇一清二楚,就是「地價」。,近幾年全台的地價漲勢一波接著一波,土地又是建商蓋屋子不能或缺的素材,更主要的是土地不能複製,這種有數性也讓持有者「拿翹」,一日三市、坐地起價都是常有的事,建商不買要若何盈利?底下的員工又要何去何從?多數時候也只能硬著頭皮買了,這多出來的成本就只好從售價接納,房價自然大漲。,,▲近5年六都土地均價及件數。(圖/僑馥建經提供),從數據上來剖析也可以看出這個狀況,《ETtoday新聞雲》委託僑馥建經以實價登錄資料為樣本,統計近5年六都的地價走勢,結果可以發現包羅新北、桃園、台南及高雄的平均地價都呈上漲趨勢,北市及台中則是些微下修。,有些人會認為並非六都地價都上漲,且上漲的行政區漲幅也不是那麼明顯,得出「建商私心漲價」這個結論,不過這個論點卻忽略了「購地戰略」。,瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛示意,這幾年建商買地的戰略就是朝低價的重劃區買,除因為市區土地開發近飽和、沒有多餘的土地可買外,外圍重劃區地價相對廉價、基地方正,又能立刻開發,對建商來說最省事,因此買地都朝外圍走,即便外圍卵白、蛋殼區地價一樣漲翻天,相較市區還是廉價。,黃舒衛指出,這樣的購地戰略就稀釋的土地的單價,因此才會出現這種「與市場人士認知差異」的地價下修現象。黃舒衛舉例,2020年時包羅政府標售及私人土地買賣,全台購地總金額為3381億元,總面積為107萬坪,而到了2021年全台購地總金額為3481億元,總面積卻暴增為162萬坪,在金額只增添100億元、2.9%的情況下,面積卻增添了51.4%,緣故原由就是建商改往外圍土地較廉價的重劃區買地。,,▲以台南九份子重劃區為例,同樣住8的土地5年上漲逾3倍。(圖/翻攝自《大心地圖房地網》),而重劃區的土地雖然較市區廉價,漲幅一樣相當驚人,以台南相當熱門的九份子重劃區為例,記者行使《大心地圖房地網》查詢該區段的土地成交資料,同樣是位於國安段、住8的土地,面積都超過1000坪,2017年時成交單價普遍在15~18萬元,僅有少數位置較佳的土地單價站上30萬元,但到了2021年最新的成交行情已來到每坪65萬元,漲幅逾3倍。,黃舒衛指出,土地價格飆漲在近5年幾乎是全台各地都在發生,今日的成交價成為明日的底價,不斷堆疊的結果造成建商購地成本暴增,也就導致房價持續上升。,而要解決這樣的狀況,打房或打建商其實效果不大,代銷業者示意,土地的成本降不下來建商屋子不能能廉價賣,加上其餘營建成本、人工等都同樣上漲中,「光是想靠打房或打炒房就能壓抑房價,政府官員不是太無邪就是關在象牙塔裡。」,黃舒衛認為要抑制地價漲幅,首先要從公部門的土地標售著手,他指出政府標售土地是為取回重劃支出的經費,這點無庸置疑,但政府支出若干成本都很清晰,在標售抵費地時若無上限讓競標者溢價,動輒50%、100%加上去,等於是助長房價上漲,而周邊的私人田主也會把政府標售價視為「合理價」,進而提高持有土地的價格,房價就真的回不去了。,黃舒衛指出,最理想的方式就是設定土地標售溢價的上限,不要讓自由市場競爭過了頭,若同時有多家建商達到上限,則以抽籤方式決定花落誰家,甚至可參考中國的「競配件」制度,同時達到上限建商提出要提供若干社宅或公宅給地方政府,數量多的就得標,賣地的同時也能兼顧棲身正義。,►《地產詹哥老實說》S2EP55/甚麼建商不能碰! 地產記者揭零負評建商靠一關鍵大勝,分享給同夥:,