2022年房價仍緩步上揚「央行擬升息」 房貸族該知道的5件事

,▲房市近兩年很熱。(圖/取自免費圖庫unsplash,下同)
,中央社,房市熱烘烘,眼看房價高漲,有自住需求民眾愈看愈焦慮,決定咬緊牙關買房,以免再等下去就攀援不起;不過央行已解釋2022年預計升息,當貨幣政策偏向改變,房貸族荷包恐縮水,投資理財又該若何操作,盤點5件你該知道的事。,2020年底至今,央行接力祭出4波選擇性信用管制,力道逐步加強,但房市生意依舊熱絡。,探討背後緣故原由,台經院產經資料庫研究員暨總監劉佩真剖析,除了年底前購屋需求出籠,首購、換屋等剛性買盤進場,而國內物價蠢蠢欲動,
不動產被認為具有保值、抗通膨效益,也帶動換屋與置產族群積極搶進。,不過央行總裁楊金龍在2021年底的記者會上,已明確定調2022年的貨幣政策基調「一定朝緊縮偏向走」,示意今年將會升息;他也特別提醒,首購族應注重利率風險,提前做好財務規劃。,●當央行升息,房貸族荷包生怕跟著縮水

央行調升政策利率將連帶影響房貸利率,這也是楊金龍一再提醒民眾「利率並非永遠不變」的緣故原由;購屋前,除了權衡自身財務能力,也要考量利率走升後的情境。,至於利率會升若干?2020年爆發COVID-19疫情後,央行為了穩住市場信心、助企業度過難關,宣布降息1碼;現在台灣景氣強勁復甦,去年經濟成長率突破6%、創下11年新高,楊金龍示意,會在適當時機把利率調回來。,換言之,
當央行貨幣政策走向緊縮,升息幅度「至少1碼」。若以購買總價新台幣1500萬元的衡宇、貸款1000萬元、分20年期,以單一利率1.33%試算,平均每月本息平均攤還金額為4萬7477元。,若是房貸利率跟著調升1碼、變為1.58%,則每期房貸金額將增至4萬8263元,每月多了1146元,一年就增添了近1.4萬元的支出。若貸款總額更高、升息幅度更大,房貸族群增添的支出也將更為繁重。,●若仍有買房設計,財務規劃要注重哪些事?

儘管房價迅速攀高,部門民眾基於人生階段的規畫,仍會有購屋、換屋的剛性需求;面對高漲房價以及利率變數,台灣衡宇集團趨勢中央協理江怡慧提醒,財務規劃不能太緊繃,申貸行則不妨找薪轉戶或有信用往來的銀行,或許能有較優惠的利率或貸款成數。,江怡慧指出,
這半年來房價上漲太快,出現一個特殊狀況,銀行估價跟不上房價上漲的速率,可能導致原本以為能貸到1000萬元,實際上只有800萬元。,此外,政府祭出多項房市管控措施,調降部門族群的貸款成數、作廢寬限期,購屋民眾務必權衡自身財務狀況並預留空間,「財務不能抓到很緊繃,沒有彈性也欠好」。,而民眾挑選銀行承做房貸時,江怡慧建議,找薪轉戶、信用卡配合的銀行,可能因為信用紀錄優越,有小小的空間可以更優惠。,,●央行升息對房市有什麼影響?房價會續漲嗎?

面對高漲房價,不少人認為升息才是澆熄房市熱度的關鍵,不過江怡慧指出,升息與否不是決定房市走向的單一因素,資金水位寬鬆、持有成本低,以及原物料大漲、營建成本飆高,都是支撐房價居高不墜的緣故原由。,劉佩真也說,
即便央行未來1年升息1碼,利率只是從歷史低點向上緩慢爬升,對房市的實質影響有限;真正要對房市造成實質影響,可能獲得2023、2024年,利率有比較大幅度的變化,影響才會較顯著。,去年房價漲勢兇猛,買賣雙方對價格認知差距拉大,劉佩真認為,房價已經處在高原期,接下來買賣雙方要磨合出價格共識,生意時間將會拉長,而且政府房市管控措施周全升級,也會讓市場降溫,預估2022年房市轉呈高檔整理,價格仍會緩步上揚,只是增幅不會像去年下半年這麼明顯。,●若是升息,選擇性信用管制措施會退場嗎?

央行升息將讓買房成本增添,不過劉佩真認為,央行選擇性信用管制不會就此退場,「央行還是會持續管控,甚至會等到房市過度冷卻,才會鬆手」。,劉佩真指出,資金多與利率低是支撐房市熱度的關鍵,從資金面來看,市場資金依舊寬鬆,而且政府加碼投資台灣三大方案,意味台商資金迴流的浪潮還會延續,有助於工業地產、商用不動產生意續熱。,至於利率面,假設美國聯準會第2季升息,台灣則可能落在下半年,就算升息1碼,也是偏低水準,「要改變房市多頭市場,還不太容易」。,回顧上一波房市大多頭,央行2010年至2014年共祭出4波選擇性信用管制,劉佩真示意,其實2015年房市就已經冷卻,但央行直到2016年房地合一稅上路、房市冷颼颼,才宣布退場。,劉佩真認為,
這波房價上漲異常兇猛,部門區域甚至1年內漲幅逾2成,引發棲身正義的探討;也因此,央行在處理選擇性信用管制態度會更謹慎,2022年也不見得會退場。,●利率走高,民眾該若何投資理財?

不動產長期被視為保值、抗通膨的標的,也因此當國人有足夠資金,往往就想要投入房地產。,不過利率逐漸走高,香港感恩梁行(台灣)董事總經理顏炳立日前示意,雖然市場開價「群魔亂舞」,真正成交還是謹慎守舊,房市有熱度、但不會漲到雞犬升天。,顏炳立進一步指出,現在的房市買氣主要靠剛性需求支撐,等到自用型、購買卵白區的需求結束後,生意量就會縮水;
當房市沒有量,房價未來就不易漲,若是基於投資考量,大筆資金砸下去卻只有2.5%的報酬收益,並不是好選擇。,展望2022年投資趨勢,台股仍是許多人的選擇。台新投顧總經理李鎮宇剖析,美股不會有2021年好,上方空間有限,台股則從2021年的「百家爭鳴」走向2022年「半導體日不落」,因為人工智慧(AI)運用領域正快速擴散,以及5G、雲端計算、物聯網、電動車背後都少不了半導體。,李鎮宇示意,半導體產業在美中對抗大局之下,已經鞏固領先職位,加上新技術應用廣、資本支出爆增等因素,
可以預期「半導體領軍台股上看兩萬點」。,至於外幣設置,凱基銀行剖析,2022年上半年市場對聯準會升息的預期持續升溫,上半年應以持有美元為主;下半年聯準會若開始升息,預估歐元、英鎊、澳幣、紐幣及南非幣等非美貨幣有機會出現一波反彈行情,投資人可觀察當時狀況,考慮酌量將美元轉換至非美貨幣。,分享給同夥:,