葉國華/現在不買房、以後會更貴? 3面向剖析機會與風險

,▲許多民眾看到房價不斷走高,內心都相當焦慮,深怕現在不買房,之後房價恐更貴、更買不起。(示意圖/資料照),文/屋比衡宇總經理葉國華,房價還會漲?現在可買房嗎?近期許多民眾看到房價不斷走高,內心都相當焦慮,深怕現在不買房,之後房價恐更貴、更買不起。其實,民眾會這樣擔憂並非沒有緣故原由,隨著台灣疫情獲得控制和經濟穩定復甦,今年全國及主要都會區房價持續走高,雖然政府陸續出台各項調控措施打炒房,但依然無法完全抑制住房價上漲之態勢。對於,房價事實會漲到何時?為什麼能漲?筆者認為可從「成本面」、「利率面」、「資金面」分別加以探討。,《地產詹哥老實說》S2EP47/老將軍急售屋緣故原由藏洋蔥 這本書揭房仲業背後「動人篇章」,首先,以「成本面」來說,全國都市通告現值10年來大漲75%,精華區土地翻倍漲的觸目皆是。現在國內都會區可以用來建房土地資源愈來愈少,建地價格也屢創新高,在地價飆漲的情況下,建商購地成本提升,自然推案價不能能低。,另外,去年以來,全球經濟受到新冠疫情衝擊,導致供應鏈明顯受阻,全球原物料與營建成本價格持續上漲。除代表原物料價格走勢的CRB指數,到12月23日為止,近一年飆近4成外,根據主計處資料顯示,11月營造工程物價指數也已創歷史新高,年增幅高達13.18%。而且,觀察該指數今年各月年增狀況,幅度更有逐月擴大的趨勢。,現在建商蓋屋子普遍面臨成本高漲的問題。此外,隨著人口老化,營造業的施工人力也日益欠缺,這些也在無形中推高了營建成本,最終反映在居高不下的房價上。,其次,以「利率面」來看,五大行庫11月份購屋貸款利率,平均僅1.351%,在歷史的超低檔區,更是讓民眾買房加倍容易。以中南部常見首購約800萬元的購屋總價來說,只要伉儷存夠160萬元的自備款,在現在平均房貸利率條件下貸款8成,搭配30年期的房貸專案,每月房貸還款金額僅約2.1萬元多,跟在外租租屋負擔差別不大,甚至可能出現「租不如買」的狀況,許多首購族都趁著這波房市房熱,勇於進場買房,也推升了房價。,再者,從「資金面」來說,更是讓民眾預期房價會上漲而勇於買房的主因。去年以來新冠肺炎肆虐全球下,全天下主要國家普遍祭出寬鬆貨幣政策(QE)來應對,而QE產生的熱錢湧入股市與房市,也導致天下股市與房市紛紛走高。,目宿天下各主要國家房價普遍都已創下歷史新高,台灣自然也不破例。而且,近年因中美貿易大戰,政府積極導引台商資金迴流投資而推動的「投資台灣3大方案」,到12月17日止,已審核通過1109家廠商、總計1兆5534億元的投資案,不僅創歷史紀錄,更將在未來3~5年內逐步落實。,現在廠商投資設廠題材讓全台各地房市各處開花,有許多民眾眼看廠商投資建設題材不斷,都預期未來區域房市將出現攀升,因而更勇於進場買房,也造成各地房價都有出現大幅上漲的情形。估計這波房市上漲,若沒有其他意外,未來3~5年內台灣房價大幅回檔機會不大,甚至,還有穩步墊高可能。,不過,雖然現在房市短線大幅回檔機率低,但購屋者也不能過度掉以輕心而貿然搶進,依然要嚴控風險,因為,只要房市過度飆漲,政府或央行選擇重手打房,藉由利率大幅調升、推出嚴格的信用管制或稅制等,都可能造成房市買氣瞬間急縮,甚至導致房價出現下跌的狀況。,去年以來,因應房市過熱,政府與央行已陸續祭出各項政策,包羅央行信用管制、實價2.0版、房地合一稅2.0等,甚至近期除囤房稅,各縣市陸續討論預計實施外,內政部還設計推出預售禁換約轉售的修法,這些都會讓房市長期發展留下變數,過度擴張信用買房風險依然很高。而且,近期美國即將開始縮減QE規模,未來也需要嚴防熱錢在房市出現大退潮的可能。,《地產詹哥老實說》S2EP47/老將軍急售屋緣故原由藏洋蔥 這本書揭房仲業背後「動人篇章」,,▲屋比衡宇總經理葉國華。(圖/屋比衡宇提供),,分享給同夥:,