少子化房價會下跌?房市達人曝數字打臉:戶籍戶數在增添

,▲胡偉良提出房市觀察。(圖/胡偉良提供),圖文/CTWANT,少子化房價就會降低?你必須釐清的幾個關於房地產錯誤觀念。,一、當前衡宇過剩,房價會下跌?,在經濟穩健成長、科技漸成主力產業、營建勞力缺乏的當前環境下,要期待房價會大幅下修會是一個不切實際的理想。,台灣的衡宇數量確實不少,但大多是平安性差、棲身性不佳的老朽建物,並不能滿足民眾已經提升的棲身需求水準,以是網上一些所謂「當前房市空屋過多、新屋供過於求」的言論基本站不住腳。,反而我們只見到建商更積極獵地搶地的情景,建商不是傻瓜,而是一群逐利的商人,他們遠比一樣平常民眾更領會房地產市場,建商新居空著不降價求售,只是因為他期待更高的房價回 報,而不是賣不出去,以是這個時候,民眾更有需要客觀的衡酌環境,而不是人云亦云,不切實際的守候房價大幅下跌,最後一再錯失機會,淪為被收割的韭菜。,二、少子化、老齡化會造成的房市危機?,依國發會的研究報告估算,自民國125年起人將出現較顯著的人口遞減現象,但縱使採用低推估的72.5%計算,每年的平均人口減少數也只有不到0.7%,亦即平均每年減少16萬人(6.4萬戶,以每戶2.5人推估);以雙北為例,平均每年減少4.5萬人(1.8萬戶)。,再從家戶及每戶人口數來看,根據統計資料,台灣當前
全國戶籍戶數逐年增添,由民國99年底793萬7024戶,遞增至108年底883萬2745戶,10年來增近90萬戶(每年約9萬戶),增幅達11.29%,每年增幅達1.13%,即已大於人口減少比例0.7%的比例,亦即
戶籍戶數逐年增添,戶量則逐年減少,反映著家戶型態的樣貌改變,亦即衡宇的需求量在增添,衡宇需求坪數變小的房市趨勢。,但從另一方面,衡宇老化的速率來看,屋子的老化速率更是遠遠快過住宅的需求減少量,例如,把不堪用的屋齡標準拉到50年以上,那麼全台每年會有7萬棟老屋要汰舊換新,大於人口減少比例0.7%所導致的住宅需求減少量6.4萬戶,這種情形在幾年後(屋齡大於60年的屋子逐年增添之後)會加倍明顯,要改變這種情況,除非危老改建推動的「異常」樂成。,但現實上,老屋要大量改建會很困難,一方面是改建的成本(包羅營造成本、整合成本和難度)愈來愈高,改建的分回會愈來愈少,因此,在新屋少於老屋的情況下,筆者預估至少在15、20年內,少子化、老齡化對整體房市不會有負面影響。,三、房市兩極化的趨勢,使得好屋子愈稀缺,而不優質的屋子將無人青睞,然則也不是說少子化、老齡化造成的房市危機不會發生,而是不優的屋子會首當其衝,淪落為沒人要的棄屋。,房市走向兩極化已是一定的趨勢,大都會焦點區的優質好宅的需求強勁,小都會及大都會偏郊地區的房宅將無人青睞,此已有日本房地產市場的現況可以參照。像當前日本大都會的房價仍屢創岑嶺,而偏郊房產卻沒人接手,成為棄屋。,延伸閱讀


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