拒當房市盤子!一公式教你抓出建商成本 房價決定關鍵曝光

,▲李奕農示意,從建商獵地的成本中,可大致推出未來房價的落點,但關鍵仍得看當時的行情。(示意圖/ETtoday新聞雲),記者羅志華/綜合報導,時常可見建商獵地的新聞,從取得土地的成本中,也若干能推估未來房價,《樂居網》創辦人李奕農指出,房價主要由土地、營造成本,及建商利潤構成,在考慮土地最高容積率等因素後,可得出一公式計算未來可能的推案價格,但實際狀況仍得依當時行情而定。,《地產詹哥老實說》S2EP36/買房就像找女友!「敢跨出、懂取捨」 專家曝一種心態要不得,李奕農指出,例如住3的土地容積率225%,代表1坪土地可蓋2.25坪室內空間,陽台、雨遮、公設另計,另外土地也有容積獎勵,上限通常在20~40%之間,銷坪係數通常是1.6,也就是10坪的室內空間,搭配6坪的附屬建物及公設,土地成本大致上可用土地單價除以上限容積,再除以1.6得出。,營建成本取決於結構、建築時間、地區消費等因素,在2020年營建成本因疫情上漲前,雙北每坪成本也許10~13萬元間,中南部約8~12萬元,這波營建成本上漲,雙北約14萬,新竹、台中、桃園13萬,台南、高雄12萬,,,▲李奕農剖析,房價取決於建商土地、營造成本及利潤。(圖/《樂居網》提供),建商抓利潤時,會計算治理成本及期望利潤,治理成本包羅建設人員薪資、廣告、銷售、稅捐等費用負擔,約佔一個案子15%,利潤抓20%,總計約35%。,李奕農舉例,國泰建設7.75億元買台中14期1157坪土地,坪單價67萬元,上限容積率250%,計算土地、營建成本及建商利潤後,獲得40.1萬元,未來推案價格應該40.1萬元以上,依推案時市場好壞會再有變化,,案例2,興富發建設24.23億元,買下青埔2285坪商1土地 ,每坪單價106萬元,商1土地最高容積率240%,算出來每坪預估價在54.8萬元,與興富發說未來青埔焦點會賣到5字頭相符,,但也有破例,春福建設以6億389萬元,買下台南高鐵台糖旁住宅用土地,每坪單價34萬元,遵照公式計算後,推案價格應在31萬元以上,但區域其他建商價格估算後,也許都只有20多萬元,原來這件開發案是台糖與建商合建分售,自然就不能以這方式推算。,《住展》研發長何世昌示意,營建成本要看屋子蓋到甚麼水平,只是蓋到毛胚跟完整公設、裝潢成本大不相同,且部門優質建商還有品牌附帶價值,就算兩個建案蓋在隔鄰、硬體條件相當,也可能會有一段行情落差,且每個建商對利潤的追求也紛歧樣,再加上代銷價格賣越高、獎金也越多,種種因素下,雖然循公式可一定水平推估房價,但景氣、行情、建商心態才是左右房價的關鍵。

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